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宋清辉:万科物流一时还很难搅动中国物流格局
发布时间:2017/7/19 14:40:32 来源:中华物流网 浏览次数:72495
      中华物流网(ship180.com)7月19日消息 “目前来说,万科已发展成型的新业务有物业管理、物流地产、长租公寓、冰雪俱乐部、教育等,业务庞杂,很难与专业物流公司相抗衡?!敝醚Ъ宜吻寤越邮堋吨泄挛拧芳钦卟煞檬比衔?,万科在物流方面的布局,一时还很难搅动国内物流格局。 

  中国产经新闻报记者 张毅报道 
  近日,地产圈着实很热闹。与融创收购万达资产、万达忙着“卖卖卖”不同,万科已经携手国内几大财团在“买买买”的道路上越走越远。 
  7月14日,新加坡上市公司普洛斯公布,中国财团作价116亿美元(约790亿元)成功收购普洛斯。根据公告所示,各家财团的持股比例分别为:万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、普洛斯管理层占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%。如无意外,按比例计算,万科将出资约170亿元人民币完成此次交易。 
  普洛斯被“团购” 
  谈到这里,不得不提一下让万科等知名财团“紧追不舍”的普洛斯。 
  公开资料显示,普洛斯是在中国、日本、美国以及巴西市场领先的现代物流设施提供商,更是亚洲最大的物流地产商。截至今年3月31日,普洛斯拥有并管理了约5500万平方米的物流基础设施,业务遍及全球117个主要城市。而普洛斯2016年的年报数据显示,公司已实现7.77亿美元的收入,同比增长10%;实现7.19亿美元的归母净利润,同比增长48%。 
  而从去年11月开始,不少知名财团就已纷纷流出意欲收购普洛斯的消息,彼时不乏黑石、华平投资、苏宁、KKR、RRJ、TPG等资本巨头的身影。不过,这场华丽的收购盛宴最终还是以7月14日各家集团联合发布的公告为准,主角名单分别为:万科、厚朴投资、高瓴资本、普洛斯管理层、中银集团。 
  据悉,如果此次交易能够顺利完成,可能将成为亚洲历史上最大的私募股权并购案,且整个并购预计会在2018年4月14日之前完成。 
  看起来一帆风顺的普洛斯,怎么会愿意“卖身”呢?记者在采访中得知,这或许和普洛斯CEO梅志明所在的管理层,意图通过联合外界资本力量,对普洛斯进行私有化,从而在香港上市有关。 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时分析,此次并购或是由普洛斯方面主导,一方面可以配合其完成私有化进程,另一方面其实也说明,普洛斯在物流地产方面的成本有所增加。近两年,物流和产业用地的成本已有上升势头。而此前,此类企业在国内市场拿地的成本实际非常低。 
  既然普洛斯“乐于卖身”,各路资本势必不会放弃竞购机会。尤为一提的是,在此次交易的众多资本中,万科以零点几个百分点胜过其他财团,十分值得推敲。毕竟从业务构成来看,与普洛斯同样涉及物流地产的,只有万科。 
  瞄准物流地产 
  “此次并购对万科来说带来了很多投资机会,此前万科在物流地产方面也有较为明显的动作,因此此类并购有助于万科出现新的投资模式?!毖显窘治龀?。 
  在众多业内人士看来,普洛斯是物流地产商巨头,万科参与普洛斯的并购案,深化布局物流地产的“野心”显而易见。简单来说,物流地产就是工业地产商根据物流企业需求,选择合适的地点,投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。 
  “从整个投资领域来讲,物流地产是稳定收益资产的代表?!敝凭┲髁瘟薪邮堋吨泄挛拧芳钦卟煞檬北硎?,万科参与并购是想借助普洛斯国际“物流地产一哥”的地位来带动万科发展,同时转型到地产、物流、商业消费以及资产管理等领域,构建全新的商业业态。此次交易有助于万科在物流地产领域完善布局,也将为万科在全球范围内打造全新的商业发展模式奠定重要基础。 
  记者梳理发现,近两年万科对于物流地产的动作越来越密集。除了此次大手笔收购普洛斯之外,早在2015年,万科就成立了专门的物流地产公司,随后又不断拓展到全国的物流网络,目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市顺利完成布点。 
  万科在住宅地产深耕多年,如今却对物流地产越发关注,怎么回事? 
  兴业证券发布的相关研报似乎给出了答案。记者在研报中发现,目前我国的物流仓储产业,无论从数量、还是质量上都远远落后于发达国家水平,而这也意味着我国的物流地产存在巨大的开发空间。 
  从数量上看,我国的制造业进出口、零售及电商业务的日益增长而产生了巨大的物流需求,但社会物流供给却严重不足。目前我国的人均物流面积为0.4平方米,这与美国的5.5平方米相差甚远。 
  从质量上分析,我国由于整体产业升级所导致的高端、智能化的现代化物流设施需求越来越多,但物流设备总体技术仍较落后。市场上的物流仓储设施供给中,仅有五分之一为现代化仓储物流设施,其余大部分仍为传统模式下的物流设施,只能提供效率低下的物流服务。 
  由此,万科对于物流地产的布局和深入关注不难理解。廖连中指出,此前万科提出了生态系统的理念,即“住宅+全周期城市配套服务”。物流网络是城市配套体系中不可或缺的一部分,因此万科要成为城市配套服务商,势必要进军物流地产。从战略角度看,此次收购案正是在完善万科的战略板块。 
  与此同时,还有分析强调,一旦此次并购成功,万科就能与普洛斯进行优势互补。万科拥有丰富的开发建设经验及资源,普洛斯则拥有高效的物流仓储网络和管理能力,二者实属强强联合。另外,万科庞大的商业地产资源和客户资源,未来有望将普洛斯导入物流仓储的客户群当中。 
  多元化转型 
  其实,万科此前曾进行过一次与收购普洛斯相类似的资本运作。去年8月,万科通过成立联合收购平台一举拿下了印力商业集团,进入国内商业地产运营商前三甲。新任万科董事长郁亮在股东大会上曾表示,“未来成为第一也不是没有可能?!?nbsp;
  联系近日万科对普洛斯的收购,业内人士多认为,万科的资本化运作力度正在加大。据《21世纪经济报道》表示,有接近万科的人士曾称,现在万科更希望加快步伐,在一些新业务上利用万科的品牌、能力、信用,去“嫁接”更多更强的资源,甚至最终可以裂变出新的“独角兽”。 
  因此,未来万科可能会继续扩大并购重组和资本化运作的脚步,而这显然符合郁亮重视资本运作的经营思路。受访人士普遍对记者表示,万科已开始转向多元化战略发展模式。 
  万科十年战略目标已定,即打造“万亿大万科”。廖连中分析,郁亮接任万科新任董事长后,将万科的发展策略梳理成了两条主线:一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等产业。 
  从城市配套服务商的发展角度来看,物流地产已是万科的重头戏之一,但万科的“野心”远不止于此。 
  严跃进分析认为,后期万科如果将物流地产和商业地产结合,甚至可能会对物流企业、电商企业形成挑战。目前除了传统的物流企业,电商企业也在自建物流体系,用来应对与日剧增的物流压力。而万科收购普洛斯之后,“地产+物流”的模式使得万科在物流市场选址、开发建设、运营等方面具备了“先天”优势,或许会让物流市场和电商企业之间的竞争更激烈。 
  不过,“目前来说,万科已发展成型的新业务有物业管理、物流地产、长租公寓、冰雪俱乐部、教育等,业务庞杂,很难与专业物流公司相抗衡?!敝醚Ъ宜吻寤越邮堋吨泄挛拧芳钦卟煞檬比衔?,万科在物流方面的布局,一时还很难搅动国内物流格局。 
  另一方面,有财经观察人士指出,万科此前试水的长租公寓项目,目前正面临收益率和现金流问题。想解决该问题,则需要金融层面的帮助,而普洛斯恰好能够提供帮助。公开资料表示,除了物流地产,普洛斯还有一项重要业务是基金管理。 
  普洛斯的财报数据显示,过去5年的时间里,普洛斯通过基金平台运作显著提高了其资金运作效率;为了应对地产业务利润率较低的问题,普洛斯借助于基金平台的资金运作,获取了投资和费用收入,把普洛斯的收入提高了300到500个基点。 
  总结来看,万科此次的资本运作,不仅能够帮助其抢占物流地产高地,还可能会对其转型发展租赁业务、谋求房地产金融化布局带来帮助。至此,也无怪乎业内人士感慨,万科收购普洛斯,其实是一桩“一石多鸟”的生意。而万科的“郁亮思维”,也在一次次的收购案中越发清晰了。原标题:万科收购物流巨头普洛斯的商业逻辑中华物流网资讯频道
【责任编辑:中华物流网】

 
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